Zemljišna knjiga je javna knjiga koja služi kao zvanični registar stvarnih prava na nekretninama. U nju se upisuju nekretnine i prava na njima, te se upisano pravo smatra tačnim i vjerodostojnim. Zakonom je predviđeno da vlasništvo nastaje tek upisom u zemljišnu knjigu, što znači da ni kupovina ni nasljeđivanje nekretnine nisu pravno potpuni bez uknjižbe. Stoga je upis vlasništva obavezan i neophodan za zaštitu vašeg prava i povjerenje trećih lica. U ovom članku govorimo o tome kako upisati vlasništvo u zemljišne knjige.
Sadržaj članka:
- Zašto upisati vlasništvo u zemljišne knjige?
- Ko može podnijeti zahtjev za upis vlasništva?
- Koji su potrebni dokumenti za upis vlasništva?
- Kako i gdje se podnosi zahtjev za upis?
- Kolike su sudske i administrativne takse?
- Koliko traje postupak upisa?
- Ispravka grešaka u zemljišnim knjigama
- kupovina,-nasljeđivanje,-poklon,-etažiranje
- Obrasci za upis i upute za popunjavanje
- Najčešće greške i savjeti
- Podržite Pravni blog
Zašto upisati vlasništvo u zemljišne knjige?
Zakon propisuje da vlasništvo nastaje tek upisom u zemljišnu knjigu, što znači da svi pravni poslovi s nekretninom (kupovina, nasljeđivanje, darovanje itd.) moraju biti potvrđeni uknjižbom da bi bili pravno valjani.
Zemljišna knjiga je javni registar, pa se sve u njoj upisane promjene smatraju tačnim i vjerodostojnim. Bez upisa, novi vlasnik nema punu pravnu zaštitu i teško može dokazati svoje pravo pred trećima, zbog čega je upis ključan za vašu sigurnost.
Ko može podnijeti zahtjev za upis vlasništva?
Zahtjev za upis podnosi sticatelj prava – osoba koja je stekla nekretninu (kupac, nasljednik, primatelj poklona i slično).
Naprimjer, nakon zaključivanja ugovora i kupovine nekretnine kupac (novi vlasnik) mora podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige nadležnog suda.
Također, nasljednik koji je stekao pravo po sudskom rješenju o nasljeđivanju podnosi zahtjev u svoju korist. Ako je nekretnina u suvlasništvu (više osoba imaju pravo), prijedlog mogu podnijeti svi suvlasnici zajedno ili samo jedan od njih uz pismenu saglasnost ostalih.
Koji su potrebni dokumenti za upis vlasništva?
Uz zahtjev za upis prilaže se cjelokupna dokumentacija na kojoj se pravo temelji.
To uključuje:
- Zahtjev za upis – formular u kojem su navedeni podaci o strankama i nekretnini
- Osnova sticanja prava – na primjer, ovjeren notarski ugovor o kupoprodaji ili ugovor o poklonu, sudsko rješenje o nasljeđivanju ili drugi pravni akt.
- Dokaz o uplati sudske takse – potvrda o plaćenoj sudskoj taksi za predaju prijedloga.
- Rješenje porezne uprave – potvrda o plaćenom porezu na promet nekretnina (dostavlja se nakon kupoprodaje).
- Građevinska i upotrebna dozvola – ako se uknjižuje novi stambeni ili poslovni objekat (sagrađen nakon 1968.).
- Prijavni list sa katastarskim planom – potreban ako se nekretnina upisuje prvi put (npr. novoizgrađeni objekat ili nedavno formirana parcela).
- Saglasnost dosadašnjih vlasnika ili suvlasnika – potpis svih prethodno upisanih vlasnika u zemljišnoj knjizi, ako nekretnina ima više nosilaca prava
Za ažurne informacije, posjetite Više informacija Zemljišno-knjižnu kancelariju – opće informacije.
Pored toga, često se zatraži i akt o identitetu (lična karta ili drugi dokument za stranke). Prije predaje zahtjeva preporučuje se pribaviti zemljišnoknjižni izvadak (dokument iz gruntovnice) kako biste provjerili trenutno stanje prava, eventualne hipoteke ili terete.
Kako i gdje se podnosi zahtjev za upis?
Zahtjev za upis podnosi se pisanim putem nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda na čijem se području nalazi nekretnina.
Prije dolaska u sud, potrebno je utvrditi katastarsku općinu nekretnine (pogledajte vlasnički list, ugovor ili katastarski plan) i naći odgovarajuće sudsko odjeljenje. Stranka predaje prijedlog na šalteru zemljišnoknjižnog odjela sa kompletnom dokumentacijom.
Sud tada registruje vaš zahtjev u dnevnik i dodjeljuje mu redni broj.
Ako su podaci ispravni i dokumentacija potpuna, sud će donijeti rješenje o odobravanju upisa. Sud može zatražiti dopunu ako nešto nedostaje ili nije jasno. Nakon što rješenje postane pravosnažno, zemljišnoknjižni ured provodi upis u registar. Po završetku, vlasništvo se smatra uknjiženim.
Kolike su sudske i administrativne takse?
Prilikom podnošenja prijedloga plaća se sudska taksa, a njen iznos zavisi od vrijednosti nekretnine i vrsti predmeta. Ta taksa je obično je proporcionalna vrijednosti ugovora. Precizan iznos takse možete provjeriti u zakonu o sudskim taksama koji se odnosi na područje gdje se upis vrši ili na šalteru suda.
Pored sudske takse, kod kupoprodaje nekretnine plaća se i porez na promet nekretnina. Visinu poreza propisuje poseban zakon o prometu nekretnina; u Federaciji BiH stopa iznosi 5% od tržišne vrijednosti nekretnine.
Dokaz o plaćenom porezu je rješenje porezne uprave, koje se prilaže uz zahtjev.
Ostali mogući troškovi uključuju takse za izdavanje zemljišnoknjižnih izvadaka ili izradu katastarskog plana, ako je potreban.
Koliko traje postupak upisa?
Trajanje postupka može varirati.
U praksi, predmeti s potpunom dokumentacijom mogu biti riješeni za nekoliko sedmica, dok složeniji postupci (npr. po žalbi ili prigovoru) mogu potrajati mjesecima.
U svakom slučaju, preporučuje se podnijeti zahtjev što prije nakon sticanja prava, jer se s primanjem prijedloga stvara i redoslijed rješavanja. Pravovremeno ispunjavanje svih uslova i plaćanje taksi može znatno ubrzati postupak.
Ispravka grešaka u zemljišnim knjigama
Ako primijetite da je u zemljišnim knjigama upisana netačna informacija (npr. pogrešno ime, adresa ili površina), možete podnijeti zahtjev za ispravku upisa.
Zemljišnoknjižni ured je dužan, na vaš obrazloženi zahtjev i uz odgovarajuću ispravu, izvršiti korekciju upisa. U praksi to znači da se podnosi novi zahtjev ili prigovor uz dokaze (npr. ispravni ugovor, sudsku odluku ili drugu službenu ispravu) kojom se dokazuje ispravan sadržaj.
Važno je reagovati čim prije uočavanja greške, jer prava upisana u zemljišnu knjigu važe do brisanja promjenom ili sudskom odlukom.
Primjeri: kupovina, nasljeđivanje, poklon, etažiranje
U ugovoru o kupoprodaji moraju se navesti tačne identifikacione oznake nekretnine (katastarska čestica, površina, opis) onako kako su upisane u zemljišnoj knjizi.
Prije potpisivanja ugovora, preporučuje se pribaviti zemljišnoknjižni izvadak (gruntovnični izvadak) kako biste provjerili ko je trenutni vlasnik i ima li nekretnina tereta (hipoteka, založnog prava itd.).
Nakon potpisivanja, kupac prilaže ugovor, dokaze o plaćenim taksama i porezu i ostale potrebne dokumente uz prijedlog za upis. Po donošenju rješenja i uknjižbi, kupac postaje zvanično vlasnik nekretnine.
Nakon smrti prethodnog vlasnika, dolazi do pokretanja ostavinskog postupka pred općinskim sudom, a što sud delegira nadležnom notaru. Donosi se rješenje o nasljeđivanju, koja sadrži podatke o tome ko i koliko nasljeđuje.
Nasljednik koji je upisan kao novi vlasnik po tom rješenju podnosi zahtjev za upis u svoju korist. Ako ima više nasljednika, mogu zajedno podnijeti zahtjev ili raspodijeliti pravo na više uložaka (npr. u etažiranoj zgradi svaki stan).
Poklonodavac, koji je upisan kao vlasnik, daruje nekretninu ugovorom o poklonu (ovjerenim kod notara) poklonoprimcu.
Poklonoprimac tada podnosi prijedlog za upis vlasništva. Uz zahtjev se prilaže ugovor o poklonu i dokazi da je porez plaćen (poklon je u FBiH oslobođen poreza ako je dar davatelja najbliži srodnik, ovisno o lokalnom propisu).
Kao i kod kupoprodaje, prilaže se taksa za upis i, ako je potrebno, građevinska dozvola (ako se daruje nedovršeni objekt).
Kada se zgrada dijeli na stanove i poslovne prostore, potrebno je dostaviti idejni projekat etažiranja (plan podjele zgrade) kojim se utvrđuje koliki dio zemljišta i zajedničkih dijelova zgrade pripada svakom stanu.
Svaki stan dobija svoj zemljišnoknjižni uložak. Uz zahtjev se prilažu: crtež etažiranja sa pečatom nadležnih vlasti (pokazujući položaj i veličinu svakog dijela zgrade u vlasništvu), te potvrda općine o cjelovitosti.
Obrasci za upis i upute za popunjavanje
Formulari za prijavu zahtjeva i ostale informacije o tome kako upisati vlasništvo u zemljišnu knjigu obično se mogu preuzeti na web stranicama nadležnih sudova.
Prilikom popunjavanja obrasca važno je navesti sve podatke tačno i pregledno: lični podaci (ime, adresa, matični broj ili JMBG), podaci o nekretnini (katastarska općina, broj parcele, opis zgrade/stana) i osnova sticanja prava (kupoprodaja, poklon, nasljedstvo). Provjerite da ste ispravno naznačili vrstu prava (npr. „vlasništvo“) i pravni osnov.
Ako se prijavljuju suvlasnički odnosi ili posebni zahtjevi, navedite potrebne detalje (npr. dio etažnog vlasništva).
Za pomoć pri popunjavanju i dodatne informacije, možete se obratiti zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda ili pravnoj službi. Osim na portalima pravosudnih institucija, ponekad se objavljuju službena pojašnjenja postupaka i obrazaca, a savjete nude i notari ili advokati.
Najčešće greške i savjeti
Često se dešava da ugovor ili prijedlog ne navode podatke identično onako kako su u zemljišnoj knjizi. Naprimjer, broj katastarske čestice, naziv ulice, površina ili uređaji u zgradi moraju biti tačno navedeni onako kako stoji u zemljišnoj knjizi. Razlike u ovim podacima mogu dovesti do odbijanja zahtjeva.
Osnovna greška je povjerovati katastarskom posjedovnom listu iz katastra kao dokazu vlasništva. Posjedovni list (izdaje katastar) ne dokazuje pravo vlasništva. Prije podnošenja prijedloga provjerite vlasnički list iz gruntovnice – zemljišnoknjižni izvadak. Zemljišnoknjižni ured neće dopustiti upis samo na temelju posjedovnog lista.
Ako nekretnina ima više suvlasnika, saglasnost svih upisanih suvlasnika obavezan je dio dokumentacije. Česta je greška što samo jedno lice (npr. jedno dijete kod nasljeđa) pokuša prenijeti pravo bez saglasnosti ostalih. Uvijek pribavite sve potrebne potpise ili podnesite ugovor koji obuhvaća i sve suvlasnike.
Nedostatak dokumenata (npr. nedostaju ovjere, ne prilaže se punomoć, ne plaća se taksa) često uzrokuje zastoje. Prije predaje zahtjeva sistematski provjerite listu potrebnih isprava i računa kako biste bili sigurni da ništa ne nedostaje.
Prije kupovine je poželjno tražiti zemljišnoknjižni izvadak (vlasnički list). Nepoznato stanje nekretnine može dovesti do iznenađenja, poput stare hipoteke ili sudskih sporova.
Savjeti kako izbjeći greške: Prije podnošenja zahtjeva pažljivo provjerite sve podatke, koristite tačne formularе i vodite evidenciju o plaćenim taksama. Ako niste sigurni u proceduru ili neki dokument, posavjetujte se sa notarskom kancelarijom ili advokatom. Koristite dostupne službene vodiče i službena objašnjenja postupaka nadležnih organa.
Izvori: Proceduralna i pravna osnova ovog vodiča zasnovana je na važećem Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH i informacijama nadležnih zemljišnoknjižnih organa, a do kojih smo došli preko sajta Zemljišno-knjižna kancelarija – opće informacije.
Podržite Pravni blog
Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.
Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.
Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.