Tag: Zakon o obligacionim odnosima FBiH

  • Kada je ugovor ništav

    Kada je ugovor ništav

    Ugovor se smatra ništavim kada, zbog zakonskih smetnji, nema pravnog dejstva od samog početka. Ništavost je apsolutna i može je isticati svako zainteresovano lice. Kada je ugovor apsolutno ništav, ne može konvalidirati. Takav ugovor ne može postati valjan ni potvrdom stranaka, ni protekom vremena, ni izvršenjem. Može eventualno nastati novi, valjan ugovor ako stranke ponovo zaključe isti posao, ali to nije konvalidacija, nego novi ugovor. Ako je ugovor relativno ništav (pobojan), tada je konvalidacija moguća.

    Sadržaj članka:

    Nemoguć, nedopušten ili neodređen predmet ugovora

    Predmet ugovora mora biti moguć, dopušten i određen ili odrediv. Ako je već u trenutku zaključenja ugovora jasno da se ono što je ugovoreno ne može ostvariti, ugovor nema pravno dejstvo.

    Ako neko zaključi ugovor o prodaji slike koja je prethodno uništena u požaru riječ je o nemogućem predmetu, pa ugovor ne može opstati.

    Isto tako, predmet ne smije biti protivan prisilnim propisima, javnom poretku ili moralu. Ugovor o izvršenju krivičnog djela (npr. „ugovor“ o podmićivanju) je ništav zbog nedopuštenosti predmeta.

    Ako predmet nije dovoljno određen niti ga je moguće odrediti naknadno, ugovor je ništav jer nema jasno definisan objekat obaveze. Takav je dogovor da će se prodati „nešto iz skladišta“, bez preciziranja količine, vrste ili vrijednosti.

    Primjer aneksa ugovora

    Nedopušten osnov ugovora

    Ugovor mora imati dopušten osnov (causu). On mora imati pravno prihvatljiv razlog zbog kojeg se obaveza preuzima. Ako ugovor nema osnov, ili ako je osnov nedopušten jer je protivan zakonu, moralu ili javnom poretku, ugovor je ništav.

    U skladu s tim, ne može se zaključiti ugovor o prodaji narkotika, oružja bez dozvole ili falsifikovanih dokumenata, ugovor radi prikrivanja nezakonite radnje, npr. fiktivni ugovor o radu kojim se pokušava opravdati nezakoniti priliv novca i slično.

    Šta su aleatorni ugovori

    Nedostatak poslovne sposobnosti ugovarača

    Lice koje nema poslovnu sposobnost, ne može zaključiti valjan ugovor osim ako ga ne odobri zakonski zastupnik. U suprotnom, ugovor je ništav.

    Ako bi maloljetno lice bez saglasnosti roditelja potpisalo ugovor o kupovini automobila, ugovor je ništav jer ugovarač nije poslovno sposoban.

    Isto važi i za pravna lica. Ako osoba koja nema ovlaštenje zaključi ugovor u ime pravnog lica ili ako ugovor prelazi zakonske granice poslovanja tog pravnog lica, ugovor nema pravno dejstvo.

    Ugovor o poklonu vozila – Obrazac i objašnjenje postupka

    Nedostatak propisane forme

    Kada zakon zahtijeva određenu formu (pismenu, ovjeru ili notarsku) radi valjanosti ugovora, nepoštovanje forme vodi ništavosti.

    Ugovor o prodaji nekretnine mora biti zaključen u pisanoj formi i ovjeren. Ako stranke usmeno dogovore prodaju i predaju novac, ugovor je ništav.

    Ipak, ako su obje strane u potpunosti ispunile obaveze, sud može, radi pravičnosti i svrhe zakonske forme, priznati ugovor kao valjan (tzv. konvalidacija učinaka).

    Uslovi za podizanje kirije tokom trajanja ugovora o zakupu

    Nemogući ili protivni uslovi i rokovi

    Ako je ugovor zaključen uz odložni ili raskidni uslov koji je nemoguć, protivan zakonu ili moralu, ugovor je ništav.

    Ako neko navede: “Ugovor o poklonu vrijedi ako Sunce sutra izađe na zapadu.“, ugovor je ništav jer sadrži nemoguć uslov.

    Isto tako, ako navedete: „Obaveza prestaje ako se dužnik skine i trči bez odjeće po trgu.“, ugovor je protivan moralu i javnom poretku.

    Takvi uslovi narušavaju pravnu sigurnost jer čine izvršenje ugovora neostvarivim ili društveno neprihvatljivim.

    Sitna slova u ugovoru

    Prividan ugovor

    Simulirani ugovor je ugovor koji je formalno sklopljen, ali strane namjerno žele prikazati da postoji pravna obaveza, dok u stvarnosti nisu imale namjeru da stvore stvarno pravno dejstvo.

    Glavna odlika je namjera obmane ili prikrivanja stvarnog pravnog odnosa.

    Osoba A i osoba B sklapaju ugovor o prodaji stana za 100.000 KM. Ugovor je potpisan i javno ovjeren, ali u stvarnosti osobe su se dogovorile da B neće plaćati ništa, jer A želi, npr., prikriti darivanje stana radi poreznih ili drugih razloga. Formalno ugovor postoji i izgleda kao da stvara obaveze, ali stvarna namjera je drugačija: prikrivanje stvarnog pravnog dejstva (poklon, darovanje, ili drugačiji aranžman).

    Sporazum o raskidu ugovora

    Najčešće postavljana pitanja

    Šta znači da je ugovor ništav?
    Ugovor je ništav kada zbog zakonskih smetnji nema pravnog dejstva od početka i ne može se naknadno potvrditi.

    Koji su razlozi ništavosti ugovora?
    Razlozi su nemoguć ili nedopušten predmet, nedopušten osnov, nedostatak poslovne sposobnosti ugovarača, nepoštovanje propisane forme, nemogući ili protivni uslovi i rokov, te prividan ugovor.

    Da li ništav ugovor može proizvesti obaveze?
    Ne. Ništav ugovor nema pravno dejstvo i strane ne stiču prava niti obaveze iz njega.

    Ko se može pozivati na ništavost ugovora?
    Svako zainteresovano lice može zahtijevati utvrđenje ništavosti.

    Da li ništavnost zastarijeva?
    Ne. Ništavost se može istaći u svakom trenutku.

    Šta se dešava sa onim što je izvršeno po ništavom ugovoru?
    Sve što je izvršeno mora se vratiti, vraćajući stanje u onakvo kakvo je bilo prije sklapanja ugovora.

    Kako razlikovati ništavost i pobojnost ugovora?
    Ništav ugovor nema pravno dejstvo od početka. Pobojan ugovor je valjan dok ga strana ne pobije u zakonom propisanim rokovima.

    Može li sud potvrditi ništav ugovor?
    Ne, sud ne može potvrditi ništav ugovor jer on nema pravno dejstvo.

    Šta ako ugovor nema propisanu formu, ali su strane izvršile obaveze?
    Sud može uzeti u obzir ciljeve zakonske odredbe i priznati ugovor u mjeri u kojoj izvršenje nije suprotno zakonu.

    Ugovor o pozajmici novca

    Podržite Pravni blog

    Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.

    Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.

    Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.

  • Uslovi za podizanje kirije tokom trajanja ugovora o zakupu

    Uslovi za podizanje kirije tokom trajanja ugovora o zakupu

    Ugovor o zakupu predstavlja osnovni pravni okvir koji definiše prava i obaveze zakupodavca i zakupoprimca. Međutim, neka od najčešćih pitanja koje se postavljaju u praksi jesu da li se to može i koji su uslovi za podizanje kirije tokom trajanja ugovora o zakupu. Ovo pitanje je posebno važno za zakupce koji žele stabilnost i predvidljivost troškova stanovanja, ali i za vlasnike nekretnina koji žele da zaštite svoje interese u slučaju inflacije ili povećanja tržišne vrijednosti nekretnine.

    Sadržaj članka:

    Pravni osnov za korekciju zakupnine

    Ugovorne strane dužne su poštovati uslove ugovora koje su slobodno dogovorile. Nijedna strana ne može jednostrano mijenjati njegove bitne odredbe, osim ako je to izričito predviđeno samim ugovorom ili zakonom.

    To znači da zakupodavac ne može jednostrano povećati kiriju tokom trajanja ugovora, osim ako ugovorne strane nisu prethodno predvidjele mogućnost korekcije zakupnine kroz jasnu ugovornu klauzulu.

    Ukoliko ugovor o zakupu ne sadrži takvu odredbu, zakupodavac može predložiti povećanje zakupnine, ali zakupoprimac nije obavezan da prihvati promjenu. Svaka izmjena uslova ugovora, uključujući i visinu zakupnine, može biti izvršena isključivo na osnovu međusobnog sporazuma obje strane. To znači da, bez saglasnosti zakupoprimca, zakupodavac ne može jednostrano povećati kiriju niti zahtijevati plaćanje višeg iznosa od onog koji je prvobitno ugovoren.

    Važno je napomenuti da čak i ako postoji ugovorna odredba o mogućnosti povećanja zakupnine, ona mora biti jasno definisana i precizno određena. Nejasne ili dvosmislene klauzule koje ostavljaju prostor za proizvoljno povećanje kirije u praksi mogu biti predmet spora i pravne zaštite zakupoprimca. U tom slučaju, sud bi pri ocjeni zakonitosti povećanja zakupnine prvenstveno uzeo u obzir načelo pravičnosti i razumnih očekivanja ugovornih strana.

    Ugovor o zakupu stana

    Ugovorne odredbe i mogućnosti izmjene cijene

    U praksi, ugovori o zakupu nekada sadrže klauzule koje omogućavaju korekciju kirije u određenim situacijama. Takve klauzule prvenstveno služe da zaštite zakupodavca od ekonomskih promjena koje mogu umanjiti stvarnu vrijednost zakupnine. Istovremeno moraju biti jasne i precizno definisane kako bi se izbjegle moguće zloupotrebe ili pravne nesigurnosti.

    Najčešći način regulisanja promjene zakupnine jeste tzv. indeksna klauzula. Indeksna klauzula vezuje iznos zakupnine za rast troškova života ili tržišne vrijednosti nekretnina. Ova klauzula se obično oslanja na zvanične statističke podatke, poput indeksa potrošačkih cijena koje objavljuju državne ili međunarodne institucije. Na taj način, korekcija zakupnine postaje objektivan i predvidiv proces, čime se izbjegavaju sporovi između ugovornih strana.

    Pored indeksne klauzule, ugovori o zakupu mogu sadržavati i druge vrste odredbi koje omogućavaju povećanje zakupnine. To su klauzule o dodatnim troškovima koje predviđaju mogućnost povećanja zakupnine u slučaju značajnog rasta troškova održavanja, komunalnih usluga ili poreza na nekretnine.

    Ukoliko se ugovori, periodična revizija zakupnine određuje da će se zakupnina preispitivati i usklađivati u unaprijed dogovorenim vremenskim intervalima (npr. svake godine ili svake dvije godine). To omogućava usklađivanje zakupnine u skladu s prosječnim tržišnim cijenama za slične nekretnine na određenoj lokaciji.

    Inflacija i tržišna prilagođavanja kirije

    U slučajevima kada ugovor ne sadrži eksplicitnu klauzulu o povećanju zakupnine, zakupodavac može pokušati argumentovati povećanje na osnovu promjene ekonomskih okolnosti. To može da se odnosi na visoku inflaciju ili značajan rast tržišnih cijena stanarina.

    Međutim, bez jasne ugovorne osnove, zakupoprimac nije dužan prihvatiti povećanje i može nastaviti plaćati prvobitno ugovoreni iznos.

    Prava zakupca u slučaju povećanja zakupnine

    Zakupoprimac ima pravo da ospori jednostrano povećanje zakupnine ukoliko za to ne postoji pravni osnov. U takvim situacijama, zakupoprimac se može pozvati na Zakon o obligacionim odnosima FBiH. On jasno propisuje da su bitni elementi ugovora, uključujući visinu zakupnine, obavezujući i ne mogu se mijenjati bez saglasnosti obje strane. Ova zakonska odredba pruža zakupoprimcu pravnu sigurnost i štiti ga od jednostranih i neopravdanih promjena uslova zakupa.

    Ukoliko zakupodavac pokuša povećati zakupninu bez ugovornog ili zakonskog osnova, zakupoprimac može odbiti takav zahtjev i nastaviti plaćati zakupninu prema prvobitnom ugovoru. U slučaju da zakupodavac insistira na povećanju zakupnine i prijeti raskidom ugovora ili prisilnim iseljenjem, zakupoprimac može zatražiti pravnu zaštitu pred nadležnim sudom.

    Kako biste se zaštitili prije nego što dođe do problema, te kako biste pronašli idealan stan za zakup, možete da se obratite DHM Nekretnine, agenciji za posredovanje u prometu nekretnina koja pruža stručnu podršku zakupcima i zakupodavcima kako bi osigurali pravične i transparentne ugovorne odnose. Bilo da je riječ o savjetovanju, pregovorima ili pravnoj zaštiti, DHM Nekretnine osigurava sigurnost i stabilnost u procesu zakupa, štiteći interese obje strane uz poštovanje važećih zakonskih propisa. Možete ih kontaktirati i na LinkedInu.

    Prethodni sadržaj nastao je u saradnji sa DHM Nekretnine, koji podržava funkcionisanje Pravnog bloga.

    Načini zaštite zakupca

    Zakupoprimac također ima pravo da ospori povećanje zakupnine ukoliko smatra da zakupodavac vrši neopravdan pritisak. Pritisak mogu biti prijetnje raskidom ugovora, isključenjem komunalnih usluga ili uskraćivanjem prava korištenja zajedničkih prostora. U takvim slučajevima, zakupoprimac može podnijeti tužbu za zaštitu posjeda ili pokrenuti postupak medijacije kako bi se spor riješio mirnim putem.

    Šta je medijacijski postupak

    Pored sudske zaštite, zakupoprimac može prijaviti nepoštenu poslovnu praksu nadležnim institucijama. To mogu biti inspekcijski organi ili udruženja za zaštitu potrošača, ako smatra da zakupodavac zloupotrebljava svoju poziciju i narušava ugovorne obaveze. Ova mjera može biti posebno korisna u slučajevima kada zakupodavac pokušava iskoristiti neravnotežu moći u odnosu sa zakupoprimcem.

    U svakom slučaju, preporučljivo je da zakupoprimac vodi pisanu evidenciju komunikacije sa zakupodavcem. To uključuje sve zahtjeve za povećanje zakupnine, kako bi imao dokaznu osnovu u slučaju spora.

    Najčešće greške pri iznajmljivanju stana – Kako ih izbjeći?

    Postupak izmjene ugovora i obaveze zakupodavca

    Ako zakupodavac želi povećati zakupninu, a ugovor to ne predviđa, neophodno je da pregovara sa zakupoprimcem i postigne novi sporazum.

    Bilo kakva promjena iznosa zakupnine mora biti jasno definisana aneksom na postojeći ugovor ili potpisivanjem novog ugovora.

    Šta je aneks ugovora

    Također, zakupodavac je dužan obavijestiti zakupoprimca o namjeri povećanja zakupnine u razumnom roku, kako bi mu omogućio da odluči da li će prihvatiti nove uslove ili raskinuti ugovor.

    Sudska zaštita u slučaju spora

    Ukoliko dođe do spora između zakupodavca i zakupoprimca, svaka strana može pokrenuti sudski postupak radi zaštite svojih prava. Sud će pritom uzeti u obzir sve relevantne činjenice, uključujući sadržaj ugovora, tržišne okolnosti i eventualnu zloupotrebu prava od strane bilo koje strane.

    Zakupoprimac ne može biti prisiljen da prihvati jednostrane promjene koje nisu ugovorno predviđene.

    Kako podnijeti tužbu bez advokata: Vodič kroz pravne korake

    Podržite Pravni blog

    Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.

    Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.

    Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.