Dosjelost je važan institut u sticanju prava vlasništva, posebno u neuređenim situacijama gdje se često ne može načisto znati kakvo je stvarno stanje nekretnine ili pokretne stvari. Pojam dosjelosti znači da nekome ko je neprekidno i na zakonit način koristio neku stvar određeni vremenski period zakon omogućava da postane njen pravni vlasnik. U suštini, dosjelost „pretvara faktičku vlast u pravnu“. U nastavku teksta objašnjavamo sve ključne aspekte dosjelosti: šta znači dosjelost, koji uslovi moraju biti ispunjeni, kako se dosjelost razlikuje kod nekretnina i pokretnih stvari, te kako teče dokazivanje dosjelosti. Na kraju dajemo primjere iz prakse i savjete kako izbjeći najčešće probleme u dokazivanju.
Sadržaj članka:
- Šta je dosjelost?
- Uslovi za dosjelost
- Dosjelost nepokretnih stvari (nekretnina)
- Dosjelost pokretnih stvari
- Dokazivanje dosjelosti i sudski postupak
- Mogući problemi i savjeti iz prakse
- Podržite Pravni blog
Šta je dosjelost?
Dosjelost je izvorno sticanje prava vlasništva na osnovu dugotrajne, neprekidne upotrebe ili posjeda tuđe imovine. Drugim riječima, nekadašnji posjednik, nakon zakonom utvrđenog roka, dobija tu stvar kao svoju – sudskom odlukom mu se prizna vlasništvo nad tom stvari.
Bitno je naglasiti da dosjelost ne znači da je stari vlasnik „izgubio“ pravo neaktivnošću. Dosjelost znači da je novi stjecatelj originarno stekao vlasništvo na osnovu posjeda. Tako se postojeća faktička situacija kada osoba koristi imovinu, pretvara u vlasništvo. Posjednik dosjelosti ne izvodi svoje pravo iz prava prethodnika, nego stiče pravo „iz ničega“, kroz istrajnu upotrebu stvari.
Praktično, dosjelost se najčešće dešava kada neko godinama neometano koristi parcelu ili objekat bez osporavanja od strane stvarnog vlasnika. Naprimjer, sud u Sarajevu je u jednom slučaju utvrdio da je tužitelj na osnovu dosjelosti stekao vlasništvo nad oranicom “Luka” površine 352 m². U tom postupku je dokazano da je tuženi 1981. godine oralnim sporazumom predao zemlju tužitelju. Tužitelj je od tada neprekidno koristio tu parcelu. Nakon više od 20 godina nesmetanog posjeda, sud je presudio da je tužitelj dosjelost sticanjem vlasništva na zemljištu i dozvolio mu upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Ovaj primjer ilustrira praksu: tokom godina, korištenjem zemljišta u dobroj vjeri, posjednik dokazuje da je stekao vlasništvo nad tom imovinom.
Uslovi za dosjelost
Da bi dosjelost mogla nastupiti, neophodno je ispuniti nekoliko uslova vezanih uz posjed i njegov kvalitet. Glavni uslov je neprekidno posjedovanje stvari kroz čitav vremenski period koji zakon propisuje. Posjed mora biti neometan – znači da ni stari vlasnik ni treća osoba nisu ozbiljno osporavali taj posjed. Posjednik mora korištenu imovinu tretirati kao svoju, u praksi je održavati i čuvati. Po zakonu se zahtijeva da taj posjed bude „miran, savjestan i neprekidan tokom cijelog perioda“. To znači da je posjed bio bez nasilja ili tajnosti, u dobroj vjeri i neprekinut.
Razlikuju se dvije kategorije posjeda: zakonit posjed (bona fide sa pravnim osnovom) i savjestan (u dobroj vjeri) posjed. Zakonski posjednik je onaj koji je nekada stekao imovinu na pravno valjan način. To može biti kupovinom, nasljedstvom ili kao poklon– i kod kojeg nema razloga ništavosti (npr. nema sile ili prevare). Savjesni posjednik ne mora imati stvarni pravni osnov, već vjeruje da ima pravo posjedovati stvar. Uzmimo kao primjer da je kupio stvar od navodnog vlasnika za kojeg je mislio da je on zaista pravi vlasnik. U oba slučaja, posjednik ne smije znati da nema pravo na posjed. Posjednik u dobroj vjeri doslovno „ne zna niti, ne može znati“ da nije vlasnik.
Zakonom o stvarnim pravima FBiH je dato i olakšanje posjedniku: savjesnost posjeda se zakonski pretpostavlja dok se ne dokaže suprotno.
To znači da sud podrazumijeva da je posjednik bio u dobroj vjeri tokom cijelog perioda. Na drugoj strani je da dokaže suprotno. Naprimjer, ako neko osporava pravo kao posjednika, on mora dokazati da je posjednik znao da imovina nije njegova. Ako se to ne dokaže, sud će prihvatiti da je posjednik tokom posjeda bio savjestan, što posjedniku olakšava teret dokazivanja.
Međutim, važno je napomenuti da sama činjenica dugog posjedovanja (npr. više od 20 godina) ne znači da se automatski stvara pravo vlasništva. Potreban je sudski postupak i dokazivanje svih uslova dosjelosti – tek tada sud može utvrditi da li su nastupili svi zakonski preduvjeti za sticanje prava.
Dosjelost nepokretnih stvari (nekretnina)
Pravila za dosjelost nepokretnih stvari (zemljišta, zgrada, stanova i sl.) propisana su Zakonom o stvarnim pravima FBiH. Tačno je određeno koliko dugo je potrebno neprekidno posjedovati nekretninu da bi se steklo vlasništvo: ako je posjed zakonit i savjestan, tj. u dobroj vjeri i valjano stečen, vlasništvo se stiče protekom deset godina neprekidnog posjedovanja. Ako posjednik nije imao valjani pravni osnov (samo je vjerovao da je vlasnik), rok je duži – dvadeset godina neprekidnog posjeda. Drugim riječima, zakon pravi razliku: kraći rok (10 god.) važi za one koji su stvar dobili legalnim ugovorom ili slično (npr. niste znali da nekretnina nije legalno prenesena), dok onaj koji je u „dobroj vjeri“ bez pravnog ugovora mora čekati punih 20 godina da bi dobio pravo vlasništva.
Vrijeme posjedovanja računa se od prvog dana kada ste ušli u samostalni posjed stvari do isteka zakonskog roka. Važno je da posjed bude neporemećen – svaki prekid (na primjer, ako vas neto iseli i vi prestanete koristiti nekretninu) prekida računanje toga roka. Sud u praksi u obračun ubraja i period kad su prethodni korisnici (vaši predhodnici u posjedu) nepokidano imali stvar u posjedu, pod uslovom da su i oni bili savjesni posjednici. Tako, i kada posjed prelazi s osobe na osobu (npr. nasljedstvo), učestvuje u ukupnom broju godina potrebnih za dosjelost.
U sudskom postupku iz prakse opisanoj ranije, sud je utvrdio da je dosjelost započela 1981. godine kada je vlasnik ustupio parcelu tužitelju, i da je 20-godišnji period istekao 31. decembra 2001. godine. Poslije tog vremena, posjednik je ispunio sve uslove, pa je dobio vlasništvo presudom suda. Uopšteno, nakon isteka zakonskog roka dosjelosti, sud može donijeti presudu u kojoj konstatuje da je posjednik stekao vlasništvo na osnovu dosjelosti; ta presuda je osnov za upis u zemljišne knjige i postaje dokaz vašeg prava.
Dosjelost pokretnih stvari
Za pokretne stvari (automobili, mašine, nakit, kućni aparati i sl.) važe kraći rokovi dosjelosti. Posjednik pokretne stvari stiče vlasništvo posljednje tri godine savjesnog i zakonitog posjeda (ako je stvar ranije bila u tuđem vlasništvu, a niste je pribavili silom ili prevarom). U slučaju da posjednik pokretne stvari nema pravni osnov ili je tek u „dobroj vjeri“, rok dosjelosti je produžen na šest godina savjesnog posjeda.
Zanimljivo je da dosjelost pokretnih stvari obuhvata i pronađene stvari. Prema zakonu, nalaznik izgubljene stvari može steći vlasništvo dosjelosti ukoliko nije znao čija je stvar i po dobrom uvjerenju je preuzeo u posjed. Ako pronađete nakit ili bicikl neznanca, a mislite da je napušten i držite ga na svom imanju 3 ili 6 godina neprekidno, moguće je da će vaš posjed postati vlasništvo. U svakom slučaju, posjed mora biti otvoren (da ne držite stvar „skrivenu“ ili ukradenu) i neprekidan kako bi dosjelost nastupila.
Dokazivanje dosjelosti i sudski postupak
Da biste na sudu dokazali dosjelost i stekli vlasništvo, morate prikupiti dokazna sredstva koja potvrđuju sve ključne činjenice o posjedu. Prema zakonu i praksi, to obično znači pružiti dokumente i svjedočenja koja pokazuju koliko dugo i u kakvim okolnostima ste koristili imovinu. Sud od vas očekuje npr. ugovor (ako postoji) ili akt na osnovu kojeg smatrate da ispunjevate uslove za sticanje prava vlasništva (poklon, zamjena), račune za poreze i komunalije na vaše ime, priznanice za popravke, svjedočenje komšija da ste tamo živjeli, odnosno bilo kakve pisane tragove posjeda.
Tu su i svjedoci, osobe koje mogu potvrditi da ste taj period živjeli ili radili na spornoj nekretnini/pojmovnini ili neometano koristili pokretnu stvar. Sud može zakazati ročište, saslušati vas, protivnu stranu i svjedoke, te pribaviti potrebne izvode iz zemljišnih knjiga i druga vještačenja kako bi utvrdio činjenice.
U postupku dokazivanja dosjelosti presudno je da vaš posjed bude kontinuiran i uredan. Kao što je rečeno, zakon pretpostavlja da ste posjednik bili savjesni – drugoj strani je da dokaže suprotno. To znači da nemate obavezu posebno dokazivati svaku godinu, već da drugoj strani treba „pasti argument“ da ste znali kako stvar formalno nije vaša. Pored toga, sud će pažljivo provjeriti da je posjed bio neprekidan – nikakvo izbacivanje ili prekid korištenja u tom periodu ne smije se dogoditi. Ako prekinete posjed, proces počinje iz početka. Zbog toga je ključno zadržati dokumentaciju i svjedoke za svaku važnu godinju posjedovanja.
Presuda kao osnov za upis prava vlasništva
Kada sud, na osnovu prikupljenih dokaza i ispitivanja stranaka, utvrdi da su ispunjeni svi uslovi dosjelosti, donosi se presuda o sticanju vlasništva po osnovu dosjelosti. Takva presuda na osnovu zakona prestavlja konstitutivni akt koji vam omogućava da upišete vlasništvo. U presudi će sud navesti da je „tužitelj osnovom dosjelosti stekao pravo vlasništva“ nad predmetnom imovinom. Sud potom dostavlja tu presudu nadležnom zemljišnoknjižnom uredu, koji upisuje vlasništvo u zemljišnoj knjizi. Od tada postajete punopravni vlasnik imovine.
Preporučljivo je angažovati advokata koji poznaje oblast stvarnog prava i koji će precizno formulirati tužbeni zahtjev i prikupiti dokaze. Sud će saslušati tužioca (posjednika) i tuženog (navodnog vlasnika) kao i predložene svjedoke.
Nakon dokazne rasprave, sud će odlučiti da li je zahtjev za dosjelost osnovan ili ne i donijeti presudu u skladu s time.
Mogući problemi i savjeti iz prakse
Dokazivanje dosjelosti može biti složen proces, pa su korisni neki praktični savjeti kako izbjeći uobičajene greške:
Sakupljajte sve pisane dokaze posjeda, račune o plaćenom porezu, potvrde plaćenih računa za komunalije, te ugovore (kupoprodaju, ugovore o zamjeni i sl.) ako ih imate. Čuvajte čak i stare račune ili uplatnice vezane za tu imovinu – vaši advokati ili sud ih mogu prihvatiti kao dokaz da ste godinama bili u posjedu.
Komšije ili rodbina mogu biti od presudne važnosti. Zapišite ko je sve mogao vidjeti ili čuti da ste dugo i koliko dugo koristili tu imovinu. Sud će cijeniti iskaze svjedoka koje smatra pouzdanim.
Trudite se da vaša upotreba imovine bude konstantna. Ne dozvolite da vam neko drugi uskrati posjed na duže vrijeme, ili da mijenjate način korištenja.
Vodite računa o komšijama i starom vlasniku, jer ako počnu osporavati vaš posjed, to prekida miran posjed i može ugroziti dosjelost. Čim vlasnik kaže da on misli da je vlasnik, parnica će početi. U takvim situacijama, najbolje je što prije angažovati advokata i započeti sudski spor.
Budite strpljivi jer proces može trajati, ponekad i godinama, jer sudovi rade po redoslijedu. Ispunjen rok dosjelosti ne garantuje automatsko vođenje parnice – morate sami aktivno tražiti sudsku zaštitu.
U nekim slučajevima može nedostajati valjani ugovor o kupoprodaji (npr. nije ovjerena kod notara). Tada vaš posjed neće imati «zakoniti» karakter. Ipak, dosjelost je i dalje moguća, samo će biti primenjen duži rok (20 godina) jer ste u dobroj vjeri ali bez valjanog akta. Istovremeno, ako postoje druge smetnje, treba ih na vrijeme otkloniti
Budite spremni na sve troškove, budući da dokazivanje dosjelosti podrazumjeva postupak koji je opterećen parničnim troškovima: sudskim taksama i advokatskim uslugama.
Podržite Pravni blog
Ako vam je ovaj članak koristan, podržite nas dijeljenjem sa prijateljima. Pratite nas na Facebook, Twitter, LinkedIn i YouTube.
Pravni blog je informativan i ne pruža pravne savjete. Autori iznose lične stavove i ne garantuju tačnost tumačenja zakona. Više informacija u odricanju odgovornosti.
Sadržaj je zaštićen. Kopiranje nije dozvoljeno, ali možete koristiti dio teksta uz obavezno navođenje izvora i direktan link na članak.
